T
er um imóvel residencial dentro da holding sem usufruto é um dos maiores riscos tributários ocultos que existem hoje. E com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — o “CPF dos imóveis” — esse risco deixou de ser teórico e passou a ser praticamente inevitável.
O motivo?
A Receita passa a saber quem é o proprietário, quem usa, quanto vale, se há renda, se há contrato e se existe usufruto.
E tudo isso está amparado em lei já vigente, especialmente no art. 74 da Lei 8.383/1991, que autoriza a Receita Federal a:
📌 ART. 74 – LEI 8.383/91
📜 Presumir como rendimento tributável qualquer vantagem ou benefício recebido por pessoa física, ainda que não haja pagamento formal, quando decorrente de relação com pessoa jurídica da qual seja sócio ou beneficiário.
Esse artigo é a base legal que permite à Receita tributar o sócio mesmo sem ele pagar aluguel — basta haver “vantagem econômica”, como morar de graça no imóvel da holding.
Somado ao:
- Decreto-Lei 1.598/77 – Art. 60 (DDL)
- RIR/2018 – Art. 528 (presunção de vantagem indevida)
… fica claro que o uso residencial sem contrapartida configura distribuição disfarçada de lucros.
🚨 O ALUGUEL FICTÍCIO DE 10% AO ANO – E COMO A RECEITA CHEGA AO VALOR
A prática fiscal utiliza como referência aluguel presumido de 10% ao ano sobre o valor do imóvel — algo amplamente aceito em fiscalizações e fundamentado justamente no art. 74 da Lei 8.383/91 (vantagem econômica mensurável).
▶ Exemplo real:
📍 Imóvel na holding: R$ 3.600.000
📍 Aluguel anual presumido (10%): R$ 360.000
📍 Aluguel mensal “fictício”: R$ 30.000
A Receita interpreta isso como:
👉 Renda tributável do sócio pessoa física
💰 CÁLCULO DO IMPOSTO DO SÓCIO – A BOMBA TRIBUTÁRIA
Considerando:
- Dois filhos
- Despesas básicas
- Nenhuma outra renda
- Regra atual de IRPF
A tributação fica em torno de 20% efetivos.
⭐ Resultado:
✔ IR mensal devido: ~R$ 6.000
✔ IR anual: ~R$ 72.000
Agora vem a parte crítica:
🔥 RETROATIVIDADE: A RECEITA PODE COBRAR ATÉ 5 ANOS ATRÁS
Com o CIB, será possível cruzar:
- titularidade
- uso do imóvel
- ausência de locação
- ausência de usufruto
- despesas pagas pela holding
- endereço fiscal
- consumo de energia e água
👉 E com isso, a Receita pode lançar DAU (auto de infração) cobrando os últimos 5 anos, com:
- IRPF
- Multa de ofício (75%)
- Juros SELIC
A conta pode se tornar impagável.
💥 E NÃO PARA POR AÍ: IBS + CBS TAMBÉM ENTRAM
Quando o uso do imóvel gera “vantagem econômica”, duas consequências surgem para a holding:
▶ 1. IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
▶ 2. CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
Ambos incidem sobre operações econômicas, inclusive cessão onerosa — e a Receita pode interpretar o uso do imóvel como prestação de serviço da holding ao sócio.
No exemplo:
📍 Carga adicional estimada: ~R$ 2.500 por mês
Ou seja:
- IRPF: R$ 6.000/mês
- IBS + CBS: R$ 2.500/mês
- Custo mensal total: R$ 8.500
- Custo anual: R$ 102.000
- Custo acumulado de 5 anos: R$ 510.000 + multas + juros
⚠️ E POR QUE ISSO AINDA NÃO ACONTECEU EM MASSA?
Simples:
📌 Falta de fiscalização efetiva.
📌 Dificuldade em comprovar que o sócio mora no imóvel.
📌 Dificuldade em comprovar valor de mercado.
📌 Falta de integração entre cartório, prefeitura e Receita.
Mas…
🟦 O CIB VIRÁ COMO UM “RAIO-X IMOBILIÁRIO”
A partir da implantação do CIB, o governo terá:
- matrícula
- valor venal real
- titularidade
- localização
- CPF do usuário
- ligações ativas
- contratos vinculados
- situação cadastral
- registro societário
- confrontos com IRPF e DIRPF
👉 Tudo em um único banco de dados, automático, integrado e retroativo.
💎 A SOLUÇÃO SEGURA: USUFRUTO
Para eliminar totalmente o risco de DDL + IRPF + IBS + CBS:
✔ A holding mantém a nua-propriedade
✔ Os sócios têm o usufruto registrado no cartório
Com fundamento no:
- Código Civil – arts. 1.390 a 1.410
- Direito real de uso
- Separação formal entre propriedade e posse
O usufruto:
- legitima o uso residencial
- elimina o aluguel fictício
- afasta o art. 74 da Lei 8.383/91
- afasta o art. 60 do DL 1.598/77
- afasta presunções do RIR/2018
- impede cobrança de IBS/CBS
É a estrutura jurídica + tributária + patrimonial correta.
